Недавно на рынке апартаментов произошло событие, которое на первый взгляд кажется юридической деталью, но на практике может изменить всю экономику сегмента.

Речь идет о постановлении Конституционного суда РФ по делу о регистрации в апартаментах. Подробно ситуацию разобрал журналист П. Никифоров в издании «Деловой Петербург», где я регулярно выступаю экспертом по рынку апарт-отелей и доходной недвижимости. https://www.dp.ru/a/2026/02/06/razreshenie-naregistraciju

Разберёмся, что именно произошло и почему это решение может стать переломным для рынка.
Суть спора: можно ли зарегистрироваться в апартаментах?
Поводом для рассмотрения дела стала жалоба москвички Виктории Пиуновой. Семья попыталась оформить временную регистрацию по месту пребывания в апартаментах гостиничного типа, принадлежащих родственнику. Однако регистрационные органы отказали.
Причина была формальной: регистрация граждан производится в жилых помещениях, а регистрация в гостиницах осуществляется через администрацию средства размещения.
Апартаменты же оказались между этими режимами. Они:не являются жилыми помещениями, но при этом фактически используются для проживания. В результате семья попала в правовой тупик: жить в помещении можно, а зарегистрироваться — нет.

Что сказал Конституционный суд
Конституционный суд признал, что в законодательстве существует правовой пробел.
Суд указал на несколько ключевых принципов.

1. Регистрация — это механизм учета, а не запрет проживания
   Она не должна превращаться в инструмент, ограничивающий свободу выбора места пребывания.
2. Нежилой статус не означает запрет проживания
   Если помещение по характеристикам похоже на квартиру и может использоваться для проживания, это должно учитываться.
3. Закон должен учитывать реальность рынка
   На рынке уже существует огромный сегмент недвижимости – апарт-отели, где люди фактически живут, но законодательство их не видит, т.к. регистрацию делает администрация апарт-отеля только для гостей, проживающих в классифицированном номерном фонде.

Что решил Конституционный суд
Суд не разрешил постоянную регистрацию. Это принципиально.
Разрешена только временная регистрация по месту пребывания.
Причем в переходный период она должна оформляться через органы МВД по процедуре, аналогичной жилым помещениям.
Однако есть ограничения.
Зарегистрироваться смогут: собственник апартамента, члены его семьи, близкие родственники (с согласия собственника)
Кроме того, потребуется подтверждение: что здание предназначено для пребывания людей (например, гостинично-офисный комплекс), и что конкретное помещение по характеристикам соответствует квартире (а не кладовке или офису) .

Почему это решение важно для рынка
В публичной дискуссии часто звучит мнение, что это решение резко увеличит привлекательность апартаментов.

Частично это действительно так. Но ситуация сложнее, она может ударить по девелоперам и соответственно, инвесторам как конечным потребителям. Дело в том, что любой шаг, который приближает апартаменты к жилью, автоматически усиливает требования со стороны государства.

А именно: социальная инфраструктура, школы и детские сады, транспорт, благоустройство. А это огромные статьи расхода бюджета девелопера апарт-отелей, который и так вынужден вкладывать много средств в гостиничную инфраструктуру и оснащение.

В Петербурге эта тенденция уже заметна. С 2022 года все новые проекты апартаментов рассматриваются Градостроительной комиссией, и на них всех начинает распространяться социальная нагрузка. Например, гостиничный проект площадью 54 тыс. м² получил обязательства на строительство целых двух детских садов, а стоимость таких обязательств составила около 460 млн рублей. Для жилых проектов нагрузка еще выше — до 27 тыс. рублей на квадратный метр.

Поэтому я уже не раз отмечала:

Если апартаменты окончательно начнут восприниматься как жилье, их цена взлетит, значительная часть будущих апарт-проектов может просто не выйти на рынок, потому что финансовая модель станет нерентабельной. Фактически рынок уже приблизился к стадии насыщения.

Что это означает для собственников

Для владельцев уже построенных апартаментов решение Конституционного суда скорее положительное. Оно:снижает правовую неопределенность, упрощает получение временной регистрации, облегчает доступ к услугам, связанным с регистрацией (медицина, трудоустройство и др.) Кроме того, это может способствовать: легализации места пребывания иногородних жителей, росту прозрачности налоговых поступлений.

Но если чиновники начнут рассматривать все апартаменты как форму псевдожилья, то неизбежно возрастут требования к девелоперам и цены. А это уже способно серьезно изменить экономику всего сегмента апарт-отелей в Петербурге.